Probleem huizenmarkt zit tussen de oren

Huiseigenaren willen liever niet hun huis met verlies verkopen. Daarom blijven de vraagprijzen nog relatief hoog en dat remt het herstel van de woningmarkt. Dat concludeert het Centraal Planbureau (CPB).

Huizenbezitters zijn net beleggers: als ze hun bezit in waarde zien dalen onder de aankoopprijs, vinden ze het lastig om hun verlies te nemen. Verliesaversie heet dat in de psychologie.

Het is een van de verklaringen voor de huidige paradox op de huizenmarkt, schrijft het CPB op basis van een literatuurstudie. Die paradox houdt in dat ondanks de fors dalende prijzen, het aantal transacties van 200.000 stuks in 2007 is gekelderd naar 120.000 vijf jaar later. Tegelijkertijd verdubbelde het aantal te koop staande huizen op Funda van 140.000 eind 2007 naar 268.000 begin 2013.

In een ‘normale’ markt neemt de vraag toe bij dalende prijzen. Zo niet op de woningmarkt. Eén factor is natuurlijk dat als de prijzen dalen potentiële huizenkopers nog even wachten in de hoop dat de prijzen nog verder zullen zakken.

Dreigend verlies

Maar die verliesaversie is ook een belangrijke verklaring, zegt het CPB. Huizenbezitters die een dreigend verlies ten opzichte van hun aankoopprijs verwachten, hebben grote moeite om dat te accepteren. Uit een Amerikaanse studie bijvoorbeeld blijkt dat huizenbezitters die een verlies van 10 procent verwachten, hun vraagprijs 2,5 tot 3,5 procent verhogen ten opzichte van de reële waarde.

Huizenbezitters die toeleggen op hun huis, doen er dan ook langer over om hun huis te verkopen, dan huizenbezitters die winst maken op de verkoop van hun woning.

Grappig is wel dat als huiseigenaren zien dat ze niet de enigen in de buurt zijn die verlies dreigen te lijden, ze meer geneigd zijn om een realistischer vraagprijs op tafel te leggen. Gedeelde smart, is halve smart.

Behalve de aankoopprijs is ook de hoogte van de hypotheek mogelijk een psychologische factor bij het vermijden van verlies. Anders gezegd: wiens huis onder water staat, zal waarschijnlijk ook minder gauw genoegen nemen met een lagere verkoopprijs. Het CPB zegt dat in Nederland nog geen onderzoek naar is gedaan, maar ze acht het wel ‘aannemelijk’ dat dit effect bestaat.

Bijna de helft van de woningbezitters die langer dan vijf jaar in hun huis wonen, zouden nu bij verkoop van hun huis verlies lijden op de aankoopwaarde of tekort komen op hunhypotheek. Als al die mensen gevoelig zijn voor verliesaversie, drukt dat het herstel van de woningmarkt: de vraagprijzen zijn gewoon nog te hoog.

Het CPB pleit ervoor om niet langer het eigen woningbezit zo te promoten met belastingvoordelen. En het zou kunnen helpen als woningbezitters meer inzicht krijgen in de verkoopprijzen van woningen in hun buurt. Dat helpt om verlies te accepteren. Tenslotte denk het CPB dat ook het nog verder verlagen van de overdrachtsbelasting de ‘verhuismobiliteit’ zou kunnen helpen.

Bron: Financieel Dagblad | 20 juli 2013 

Dit bericht is geplaatst in Cliëntbelang, Financieel met de tags , . Bookmark de permalink.